任志强:我没太搞懂为什么你们老说房价高,我觉得还早着呢。

今天看到了任志强在第十五届《财经》年会发表的演讲,任志强就房地产拐点等议题发表演讲。看了他讲话的后三点评论,很吃惊。这炮可真是无法无天吗?这老头子又乱说实话。

华远地产股份有限公司原董事长 任志强


观点一:中国房价超过2万不到10个城市,离合理水平很远

任志强称,中国商品房目前只占住房总量的40%,“现在房价超过2万元的不到10个城市,超过1万的不到20个城市,这里还含上了2万的城市。根据去年年底的统计数字,全国所有地级市平均房价不到4千元,到今年为止10月份的统计数字,全国的平均房价也就7千多块钱,我没太搞懂为什么你们老说房价高,我觉得还早着呢”。

任志强特别提到了全国限购最严的北京。他说,像北京这样的个别城市房价比确实很高,因为全国最有钱的人都会到北京买房。但根据全国来讲,平均房价真正超过2万块的只有10个城市,但以全国平均房价来看,我们的房价离合理水平还差的很远。

观点二:独居时代来临,1亿5千万户房子要盖

任志强表示,在城镇化的推进过程中,老百姓对于住房还有巨大的需求。对于部分认为我国老年化非常严重,可能导致住房需求量减少的观点,任志强并不认同。

任志强说:“更严重的是年轻人的独居问题。北欧很多国家年轻人独居率达到40%,父母有房子也不住,自己要单独住,中国现在大概最少有7700万户,独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念”。

任志强引用数据表示,我国家庭人口已经从1984年的3.9下降到现在的2.8,北京上海等城市已经降到了2.3、2.4,甚至一个人的家庭已经占到全世界总量的25%左右。“如果要把独居的加进来,预计中国未来城市最少有1亿5千万户,也就是说,仅仅满足独居人口的家庭需求大概要再干25年,还不算结婚的、生孩子”。

任志强称,从1990年算起到目前为止,包括租赁性住房、廉租房、保障性租房在内,全国一共才建了1亿5千万套房子,仅够满足上述独居需求。

任志强表示,如果想要完成小康目标,那么城镇化率至少要达到60%-70%,“不盖房子住哪儿啊”。

观点三:中国房价不合理根源在地价

任志强表示,根据乐居所做的调查显示,扣除地价以后的房价收入比非常低,全国只有五点几,北京上海等一线城市扣除地价以后相差也达到了60%。

“换句话说,中国从来没有出台过政策去限制地价,所有的不合理大概都在地价上”。

在任志强看来,土地的“招拍挂”是推高地价的因素之一。从1993年文件出台到2003年没有实行土地招拍挂期间,房价平均年涨幅不到3%,而收入平均涨幅在9.5%,自从2004年“8·31”以后,土地价格急剧上涨,开始出现大量地王,面粉高过面包等等现象,于是才开始出台了一系列的调控政策。

观点四:调控政策于法无据

“调控政策于法无据,你们可以查一查所有地区政府出台的政策哪个依据上位法了吗,你们给我举个例子,不管你限了什么”,任志强直言。

此外,任志强认为调控政策完全没有契约精神,“土地合同中写了我可以盖这个房子、盖那个房子,没写我必须限价,但是我盖完房子你说这契约不算数,我重新做规定,你这个房子只能卖这些钱,我已经盖好了也不行,商住房也不能卖,如何如何,没有契约精神”。

观点五:房地产市场价格信号都是假的

任志强表示,目前房地产市场的价格信号无效。

“所有的价格信号都是假的,因为地方政府必须得造假,不造假官帽子就没了,这个造假要么让你限价或者不让你卖”。

任志强称,“如果市场里头没有价格这只手,没有价格信号了,任何人做出来的判断就一定是错误的,不管你是中央政府还是地方政府、当然也包括市场中所有的人”。

任志强最后蛮无奈的表示:“你说未来涨还是跌?不知道,因为这个价格可以随便做,想做多少做多少,这可能是我们认为房地产市场拐点来了的原因,因为你永远不知道未来的价格信号是什么。”

以下为全文实录:

任志强:

主持人在会客室就跟我说,你说话小心点,意思就是让我别随便说。我们说十九大,十九大里其中有两个没有改变,十八大有三个没改变,十九大变成两个,没变的就是社会主义初级阶段,发展中国家的地位没变。这两个没变,说明中国还得回到原来的建立市场经济框架高速发展的过程。预计城市化任务还没完成呢,要完成小康目标最少要到60%、70%的城市化率,中国社会主义初级阶段的建设周期还长着呢,你们不要以为今天就建完了,早着呢。所以,应该说中国的城市化路还有一段时间,十九大说要完成小康2035年的目标,最少每年有1.3个点才能完成,不盖房子住哪儿,这是一个大的问题。很多专家老觉得我们的房子已经解决了,其实城市中的住房需求还是巨大的,特别是李铁谈到了老龄化问题,我们的老龄化问题非常严重,但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲很多国家,年轻人的独居达到40%,什么意思?就是父母有房子我也不住,单独住。中国独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念,也就是说家庭人口比例数在大幅度下降。从1984年的三点九几下降到二点八几,但是北京、上海已经降到了2.3、2.4,换句话说就是两个人一个家庭,或者两个人多一点点。一个人一个家庭已经占的比例很大,占到全世界的25%左右,而中国未来的独居发展趋势是什么?预计中国未来城市里最少有一亿五千万套,中国的房子还得盖多少年呢?仅仅满足独居人口的家庭需求,大概要再干25年,别的还不算。结婚、生孩子的还不算。为什么?从1990年开始建到现在,一共建了一亿五千万套,你们以为商品房有多少吗?商品房只占住房总量的40%,或者还不到。像大城市,北京、上海还不到40%。
真正的房价有多高呢?超过一万元平均房的不到20个城市,其中超过两万块钱平均房价的不到10个城市。去年年底的统计数据,地级市平均房价不到4000元/平方米,今年10月份的统计数据,全国的平均房价7000多,我们没太搞懂,为什么你们觉得房价高,我觉得还早着呢。北京个别城市房价比确实高,外地的有钱人都到这儿来了,我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市,20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨,但我们的房价离合理水平还差得很远。

我让易居帮我们做了一个调查,就是房价扣除低价以后的房价收入比是多少,非常低,全国大概不到1:6,可能北京、上海比较高,但是扣除地价以后相差60%。换句话说,中国从来没有出台一个政策限制地价,而所有的不合理大概都在地价上。所以,我们计算一个扣除地价以后的房价收入比,非常非常合理,而且比国际上还低。也就是说,当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候,房价是相对合理的。我们从2004年8月31日以后,但出文件是2002年6月1日开始招拍挂,1998年之后——2003年在没有实行招拍挂期间,房价平均涨幅不到3%,但我们的收入平均涨幅是9.5%。2007年出现了大量的地王,随后开始出现天价地,面包高过面粉,于是出台了一系列的调控政策。
调控政策最大的问题是无法,你们可以查一查所有地方出台的调控政策,哪个是依据上位法了。我们1995年开始实现房地产管理法,你们查查房地产管理法,有地方政府批准价格吗?没有。上面只写了商品房卖完了以后,价格到政府那儿备案。另外,没有契约,因为土地合同中写了可以盖这个房子,可以盖那个房子,没写必须限价,但是我盖完房子你说契约不算数,房子只能卖多少钱,我已经盖好了也不行,没有契约精神。我们没有市场价格信号。所有的价格信号都是假的,所有的地方政府几乎无不造假的可能,要不然就是高价的不让你卖,不让网签,要不然就限价。如果市场里没有价格信号,任何人做出来的判断一定是错误的,不管是中央政府还是地方政府,也包括市场中所有的人,你们做的信号能是正确的吗?不是。因为你看到的是虚假的信号。既然是假的市场信号,怎么判断呢?未来是涨还是跌,不知道,因为价格可以随便定。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了,因为你永远不知道未来的价格是多少。

苏琦:

任总,我记得2003、2004年我采访您,您当时有一个惊人之语说,不给穷人盖房子。您又说政府应该给穷人盖房子,政府应该安居性的保障。您给支支招,租售并举以后,保障性住房也好,到底怎么更好的解决这个问题?

任志强:

北京市政府干得挺好的,北京市政府没有住房困难的家庭,北京是人均少于7.5平米的需要政府提供保障,他们都不愿意搬家,宁愿意领更多的钱,为什么?因为要改善住房就到城外面去了。我们要解决的问题是什么呢?第一,中国没有解决的户籍制度问题。中国的户籍制度把人变成了两类:农村户口和城市户口。城市所在地要解决住房问题,根本就不考虑农村户口了,因为你家里有宅基地,不在住房考虑之列。另外,户籍制度导致的是本地户籍和外地户籍,本地政府只管本地户籍的人口,外地户籍的人口再困难和我没关系。因为你原来的保障和其他的条件是在原来户籍城市所在,我们制度上的原因导致你刚才说的问题就出现了。所以,我们真正的家庭住房困难户,不是真正有北京市户籍而产生的人口,或者说不是我当地政府要管的,是外地政府要管的,所以,他就要把这些外地人口轰出去,都轰出去了就没责任了。

苏琦:

叫疏解。

任志强:

文件上写的不是疏解,是迁出。如果没有户籍制度问题,全世界大概有三个国家有户籍,朝鲜、中国,还有一个什么国家,我忘了。比如美国,拿的是护照,到任何一个州,州政府都得管,特别是他们退休社保卡都是全国通用的。李铁强调人的城市化问题,我个人觉得是收入的城市化问题,如果你的收入完全来自于城市,不管你住在农村还是住在城市,都叫城市化。许多人家庭现在父母在城市里,医保还在农村,宅基地还在农村,承包地还在农村,能叫城市化吗?不叫,因为当地的政府不管你。但本地户籍人,政府都有一个最低收入。这是我们制度上的毛病,你刚才问的问题,制度上的问题不解决,每个地方政府都说我完成任务了,完成的很好。但是,在人口流动的情况下,这个问题没有解决,而障碍就在于我们的财政税收制度是分配的,中央拿多少,地方拿多少,特别是穷困地区,户籍是多少,我给你按多少拨,你人可能不在这个地方,但钱拨到了户籍所在地。所以,我们逐步打通户籍问题,估计得用几十年时间才能打通。打通以后的情况就完全不一样,邓小平说初级阶段要一百年,或者几代人、几十代人,别想的太简单了。孔子到现在只有73代,邓小平说几十代人才能解决初级阶段的问题,你们别想的太简单了,所以,可能还有一个发展过程。如果这个阶段没过,财政收入、体制什么的问题没解决,北京政府非常骄傲的说我北京没有住房困难户,但是流动人口这个问题和城市化发展的问题没解决,永远存在这个障碍。像郑州、南京提出来了,给你低价补贴,优秀人才来我这儿给你落户,房价补贴等,恰恰是因为高技术人才不到他那儿去,才用政府花钱的办法请你。北京不用,北京有这么多权力,大家都拼命往北京跑,没办法。特别是一些大城市,遇到的就是这个问题,本地人解决了,不希望你外地人进来,因为外地人进来以后,我承担保障的责任很大,政府担不起,于是就出现了问题,所以有些城市提出购房入户。而优秀人才都进大城市,我们文件上写的公共资源均等化,这句话不是短期之内能解决的,需要很长的周期。为什么开发商选择城市做投资,就是因为城市有吸引力才有更多的人来。为什么投资不出山海关,就是因为那些城市没有吸引力了。我想,最根本的问题,中国要解决长效机制,这个口号都提出来了,但是你们想一想,如果不解决户籍问题和土地制度问题,这个长效机制拿什么建,可能建在沙漠上或海洋上。必须把这两个问题解决了,才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。

,10年前听他的,在一线买,最起码是半个百万富翁。听牛刀的,差不多妻离子散了。抛开政府管控,单从市场和经济学的角度,房价肯定是还要涨的,最大的区别是涨多涨少罢了

对于未来的房价,还是那句话:信强哥,发家致富住得棒!