昨天和一朋友又扯起了房价，他提到最近房价一直掉，500/1000的往下掉，而另一朋友也在感叹，想把手上其中一套房子给挂出去，也有朋友却以投资的心态入手了2套，再加上所接触的开发商的境遇，不忍嘘嘘。所以想梳理一下思路，现阶段房地产还值不值得投资，房地产未来会发生什么变化。此文仅代表个人观点，不作为投资参考。
加息
楼市的短期走势往往和信贷有关，每次救市基本就是双降，利率的变化对房价影响是立竿见影。
利率的最低点，往往就是房价涨幅的最高点。
过去十年调控，只要利率上去了，房价就平稳了，涨幅会非常低，直到横盘，甚至小幅跌宕。
那么现在的利率在历史上处于什么状态？
16年八月，利率平均利率才4.44%，我们在申请房贷，也可以申请到9折利率，甚至85折利率。
但是现在90.8%的银行执行的利率是基准利率，甚至上浮10%，如果是2套房，上浮20%也是正常的，而且也不一定能申请下来。
这种情形下，再加上60%的二套房首付比例，买房压力已经非常大了，释放的信号就是不再借你钱投资房地产了。
收益率
对于投资房地产的一般看中的是收益，去年年初一波炒楼花的算赚到钱了，但是自2017年起，房地产很多的是处于横盘状态。
去年北上深三大龙，合厦南苏四小龙，今年的境遇相比大家也看到了。
无论是国家统计局，还是机构的统计数据，基本都是处于横盘期。
这些昔日明星城市是楼市的风向标，其他城市只会顺应潮流，横盘也许会迟到，但不会缺席。
同时不要低估横盘的期限，回想下2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。其后那么多城市长达5年以上的横盘期，大家已经忘记了吗。
以史为镜，可以知兴替。
当房价不在突飞猛进的上涨，如何保证投资房产的收益率。
自己计算一下每年房产增值多少个百分点，再计算下持有房产所支付的5%以上的年息。
那么你会很容易算出盈亏的平衡点。
也有人会提到出租，房子闲置期的房租收益也可以抵消一部分。
我目前有个房子正在待租，85平米的房子租金为2500元/月还没租出去，但是在6月份的时候租金还是2600元/月，2016年的时候是2800/月
2500元/月的收益，一年也只有30000元，但是二手房的挂牌价至少也是130万了，每年的收益率不足2.3%，如果这些钱放余额宝，收益也得4%起。
如果想近期想冲进去投资房产，不划算，不划算.....
货币
房价的上涨和货币的增速有直接关系，08年的增速达到了28%，所以包括房产在内，物价都在上涨。
但是自2017年起，我们并没有发现物价有太多的变化，往年的姜你军，蒜你狠的情况几无再线。
美联储正在加息，甚至可能会缩表。中国为了保住汇率，不得不被动控制货币供应。
可以预见的加息周期内，货币供应都是偏紧张的。
央行开始为缩表做准备了，参见《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》；
为了稳定外储，我国货币政策由宽松转为稳健中性，M2增速屡创新低。
17年5月份货币增速跌破10%，7月M2只有9.2%，货币增速的下行会直接影响到房价的上涨动力。
房价要上涨，就必须有足够的货币进入楼市，否则怎么涨起来？
所以说，当下的房地产，已经越来越不具备短期投资属性。
本来想写科技互联网，忍不住还是写了一篇房地产的。
就说这么多，本意是好的，无奈表达能力差，影响了各位，不好意思！
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