盛夏燥热的夜晚最适合做什么,撸串和啤酒是不二选择,什么文雅的韩式烧烤都去见鬼,路边摊撸串才是硬道理。



老黄其人


在看完夏天的深夜食堂——《人生一串》后,只想撸串,不想别的,遂叫了老黄,老黄不姓黄,只是长的帅些,女朋友多,所以习惯性称呼他老黄,老黄也不老,不过是80后的人。


老黄冰箱里存了很多精酿黑啤,用他的话说,只有瓦伦丁黑啤口感最为厚重且顺滑,余味中还有些黑巧克力的味道和烟熏的回味。


我对这精酿玩意不兴趣,吃烤串一定要喝地摊款的工业啤酒,啤酒是用来吹的,是撸串时候的啤酒豪饮,是最便宜的那种大绿棒子,金星、雪花足矣,两瓶下肚,管你是老黄还是局长,都是兄弟,地摊款喝完,尿的是开心。精酿是什么,是文青小姑娘在三里屯调情用的,是寂寞时候独自与上帝对话用的。


我和老黄随意找了家路边摊坐下,伴着烟雾缭绕的氤氲,在黄色的灯光下,穿着背心,脚踩人字拖的老黄点完烧烤,坐在小马扎上。


“现在的年轻人都NB了。”


“怎说?”


“吹牛逼三板斧,刚毕业不到1年都要买房买车的。”


老黄点燃一支帝豪,老黄不缺钱,甚至说很有钱,低调,现金流充裕,老黄比较念旧,所以一直对帝豪情有独钟。


我好了奇,我其实这次来的目的,除了想吃点烤串对得起这个季节之外,更想知道老黄对炒房的一些投资技巧,老黄手上已经5套房子。


“谢你了兄弟,你混迹房地产这么多年,托你的福,让我走入炒房这条路,我也才有了今天。”


开始我只好举起一杯酒,但是老黄却一定要杯子比我低,我只好站起来,最后我两个几乎都是趴在地上才把第一杯酒喝了。


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老黄要买公寓


“老黄,我给你说,你也不用谢我,说吧,今天找我有啥事?”


十串羊肉十串腰子,撒上满满的孜然和椒盐,一打啤酒下肚,老黄开口了。


“没啥,就是那个现在不是限购吗?准备买套公寓当做投资了。”


我震惊了。


“老黄,你疯了,除非钱多没地方投,否则不建议投资公寓产品!”


老黄看我情绪如此激动,赶紧把马扎朝我挪挪。


“兄弟,别激动,快给咱说说原委。”


一杯啤酒下肚,强叔开始上课了。


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公寓这个坑啊


想买公寓,是置业顾问的说辞,让你心动不已对不对?诸如:


别担心公寓产品40年,50年的产权年限,我们是住宅式公寓,70年产权,到期后,可以和住宅一样,自动续期。


我们的公寓是典型的双层loft,什么意思明白吗?就是买一层得两层,花一套的钱,买两套房。这样的好事儿,市场上也就只有我们能做到。


想投资公寓,除了高收益率,我们还可以做到托管式,出租根本无需担心,您只要躺在家里收房租就可以。


我们是精装修交房,拎包入住,简直不能再方便了。


比起住宅,公寓低总价,低单价,人生天地之间,所需不过三尺宽。小小公寓,象征的可是年轻自由与时尚。


面对如此激情飞扬,唾沫横飞,说的天花乱坠的置业顾问,你是不是非常动心,花小钱,住大房子的梦想,很快就能实现。而且就那么几套公寓,晚几分钟,可能就错过了几个亿。


头脑一热,拿出银行卡就刷,后期板着指头算来算去,总感觉脑子进了点水。


但是你真的认为投资公寓是个很好的选择吗?


有几个问题,你来考虑一下。


产权到期怎么办


在我国,根本没有公寓这个产品一说,只有办公楼和住宅,公寓打的是个擦边球,毕竟,你可以在家办公,也可以睡在办公楼里,所以也就有了商住两用公寓这个说法。


至于产权年限到期自动续期的说法,公寓的说法可就有点偷换概念了,自动续期是针对住宅说的,郭家可不承认公寓也享此福利。


关于收益


好的投资项目,无论何时都有一定的认知门槛。它天然就要把人筛选出来,让更善于学习的人赚钱。


公寓的租金收益率,一直被外行人和销售人员宣传的很高很高。事实并非如此,否则,门槛不会如此之低,这种假象很可能是庞氏骗局。


现在我们来算笔账。


公寓的收益包括两方面,房价上涨和租金。


房价为什么会上涨,无非是市场上有推动其上涨的因素存在。关于户口,关于学校,关于物业,关于居住的舒适度,这些都是住宅能够产生溢价空间的价值所在。


对于公寓来说,这些都不存在,反而因为一些鸡肋问题的存在,扯了它二次涨价的后腿。比如户型小,商业水电费等。


在租金收益方面,公寓和同等地段的住宅同时出租,住宅的价格可能要比公寓便宜的多。而且住宅有公寓没有的优点,在出租率方面,也要优于公寓。


拿出我的手机,给老黄看了我们部门编辑前一阵做的公寓租金图:



老黄禁不住骂娘,还指望以租抵贷呢,杀千刀的房产销售。


安抚下他的情绪,又一杯啤酒,一串羊肉下肚,继续。


至于租售比,目前国内,无论是公寓还是住宅,租售比都不高,说句大实话,在北上广人口众多的城市,租售比尚且在55:1以上,远远低于国际上的标准16:1—25:1。


如果你能慧眼如炬的选择一个非常棒的公寓,也许你靠租金勉强能抵扣月供,但是如果不能带来额外稳定的收益,看走眼了,估计以租养房都困难。


对于刚需来说,并不存在接盘侠一说,但对于投资来说,接盘侠却是实实在在存在的。


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关于居住体验


谈到居住体验,你可能会想到,我一个单身贵族,有自己的小天地,住起来潇洒自由不受拘束,或者和家里人闹别扭了,有自己的房子,不至于流落在外。


看到你的邻居,你可能会怀疑人生。



目前市场的公寓梯户比很低,一层通常有一二十户人家,上班乘电梯就可以逼疯你。下班回家,本想好好休息一下,楼上的已经开始了狂欢party,都是年轻人,就互相体谅一下吧。邻居是开发廊的,大晚上的顾客不止,谈话聊天,外加吹风机的呼呼声,穿透耳膜。


这样的环境,还是曾经幻想的时尚young魔变公寓吗?


同时,还有几个问题你要考虑。


一个二三十平的公寓,可以做到有房间,有客厅,有卫生间,你得想想是怎么实现的。


暗卫,没有阳台,如果不幸住到背阴处,采光通风不佳,准备好全天开灯,这都需要钱来伺候。


来一组对比数据吧:


某市居民用水3.5元/吨,公寓水费5.2元/吨;

居民用电每度0.5649元,公寓电费每度1.2元;

同地段住宅物业费2.4元/平,公寓物业费5元/平。


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关于升值潜力


购买公寓者,90%都为投资,因为手中没有住宅名额,或者住宅总价高,才转向公寓。从杠杆原理来看,用很少的钱撬动未来源源不断的租金收益,先是抵扣房贷,后是纯收入,想想就是一件很划算的买卖。


但是,购买公寓不占用购房名额,却占用购房资金啊,公寓是总价低,但首付50%,相比住宅30%的首付款,相差无几。住宅按揭贷款可以用30年来还贷,公寓的贷款周期只有10年,月供也不少。


除了杠杆,你还得考虑本金、利息与收益之间的关系。如果公寓上涨的幅度跟不上住宅价格上涨的幅度,你的资金不仅仅是被占用这么简单。如果公寓出租效果不好,出售困难,这其实就是在消耗你的本金。没有合理的预期收益,也没有稳定的上涨空间,你就是公寓产品下的炮灰。


对于住宅来说,只要价格合理,租户,买方,大有人在。


对于公寓来说,租金价格稍不合理,就意味着失去了收益来源。


关于二次交易


二次交易,最大的问题在:税费太高。


公寓交易税费非常复杂,包括房屋增值税,土地增值税,个人所得税等大头税费,以及登记费,印花税,交易费等等,简单的估算的话,所交易的税费支出大概为全额的30%。100万买的公寓,若干年后涨到200万,二次交易中,要上缴大概60万的税费。分摊到卖主和买主身上,能赚到手的,与你多年的经营与付出并不成正比。况且,也没有买主愿意承担如此高的税费吧。


而住宅交易费用包括:契税100万*1%+评估费100万*0.1%+绘测费300+登记费80+印花税5+交易手续费90*2.5=11610元, 赚到手的基本算是实打实的纯收益。


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尾语


烟头在夜空中一闪。火灭,灰烬。


老黄骂道,去TM的公寓,我不买了!


老黄,你也别急,没有什么事,是在烧烤桌上解决不了的。


如果你想尝试下也未尝不可,但是需要注意以下几点。


1、不要被高性价比所蒙蔽,主打性价比的公寓楼盘位置都不好,偏僻的地方不适合投资,能租不租的出去都是问题。


2、不要选择体量比较大的,一个社区都是公寓,那么你将面对更多的竞争,租金和空置率都会受到影响。


3、一定一定要选择市中心、办公区、商业区,至少空置率低,租金相对有一定的保障。


老黄再端一杯酒:推荐几个项目?


没有什么事,是在烧烤桌上解决不了的。


如果解决不了,那就再来一顿。


下一顿再说吧。


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